Kupujete stan ili se selite? Troškovi koje mnogi zaborave uračunati

Cijena stana ili iznos mjesečne najamnine samo su početak računice. Porezi, posrednička provizija, dokumentacija, preseljenje i opremanje mogu zahtijevati nekoliko tisuća dodatnih eura. Donosimo primjere izračuna i pregled troškova koje treba provjeriti prije donošenja odluke.

Pronašli ste stan koji odgovara vašim potrebama i financijskim mogućnostima. Cijena se uklapa u planirani kredit ili štednju, lokacija je dobra, a useljenje izgleda kao ostvariv cilj. Ipak, upravo se u tom trenutku često napravi jedna od najvećih financijskih pogrešaka: gotovo sav raspoloživi novac planira se potrošiti na samu nekretninu.

Kupnja stana ne završava plaćanjem kupoprodajne cijene. Ni najam ne počinje samo prvom najamninom. Postoje jednokratni i mjesečni troškovi koji mogu znatno promijeniti računicu.

Zato prije odluke treba napraviti dvije odvojene procjene: koliko novca morate imati do useljenja i koliko će vas stanovanje koštati svakog sljedećeg mjeseca.

Kupovna cijena nije konačna cijena stana

Kod kupnje rabljene nekretnine jedan od najvećih dodatnih izdataka može biti porez na promet nekretnina. U Hrvatskoj njegova stopa iznosi tri posto tržišne vrijednosti kada stjecanje nekretnine nije oporezivo PDV-om.

Za stan tržišne vrijednosti 180.000 eura taj porez iznosi 5.400 eura. Riječ je o dodatnom izdatku koji može ozbiljno opteretiti kupca ako ga nije predvidio.

Kod novogradnje je situacija drukčija. Ako se na prodaju obračunava PDV, na isto stjecanje ne plaća se i porez na promet nekretnina. Međutim, kupac mora provjeriti je li PDV već uključen u oglašenu cijenu.

Druga važna stavka može biti posrednička provizija. Ona nije automatska obveza svakog kupca niti postoji jedinstvena zakonska stopa koju svi kupci moraju platiti. Ovisi o tome je li posredovanje ugovoreno, tko ga plaća i pod kojim uvjetima.

Ako je kupac ugovorio proviziju od dva posto uvećanu za PDV od 25 posto, za nekretninu od 180.000 eura ukupni iznos provizije bio bi 4.500 eura.

Prije potpisivanja ugovora s agencijom treba jasno utvrditi je li provizija iskazana s PDV-om ili bez njega, kada dospijeva na naplatu i koje su usluge uključene.

Koliko dodatno košta stan od 180.000 eura?

Pogledajmo ilustrativan primjer kupnje rabljene nekretnine.

Stavka	Iznos
Kupoprodajna cijena stana	180.000 €
Porez na promet nekretnina, uz pretpostavku osnovice od 180.000 €	5.400 €
Ugovorena agencijska provizija, primjer 2 % + PDV	4.500 €
Dokumentacija, odvjetnik i javni bilježnik	700 €
Organizacija preseljenja	800 €
Namještaj i osnovna oprema	2.200 €
Manji popravci i uređenje	1.800 €
Početna novčana rezerva	1.500 €
Dodatni izdaci i rezerva	16.900 €

Iznosi osim poreza služe isključivo za ilustraciju; nisu propisane naknade ni prosječne tržišne cijene. Agencijska provizija postoji samo ako za nju postoji odgovarajuća ugovorna obveza, a stvarni troškovi dokumentacije i kredita mogu biti drukčiji.

U ovom primjeru kupac, uz cijenu stana, treba planirati još 16.900 eura dodatnih izdataka i raspoložive pričuve. Od toga je 1.500 eura rezerva koja se ne mora potrošiti.

Ovdje nije posebno prikazana kapara jer se ona, pri urednom ispunjenju ugovora, u pravilu uračunava u kupoprodajnu cijenu. Ipak, kupac je mora imati raspoloživu u trenutku kada dospijeva njezino plaćanje.

Možete li dobiti povrat poreza na prvu nekretninu?

Ovo je posebno važno za mlađe kupce.

Hrvatska provodi mjeru potpore za stjecanje prve stambene nekretnine. Građani koji ispunjavaju propisane uvjete mogu ostvariti povrat plaćenog poreza na promet nekretnina ili dijela PDV-a, ovisno o načinu oporezivanja kupnje.

Među osnovnim uvjetima su hrvatsko državljanstvo, dob ispod 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva, ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025. te prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje u predmetnoj nekretnini.

Važna su i ograničenja vezana uz prethodno vlasništvo, površinu nekretnine i njezinu cijenu u odnosu na prosjek odgovarajuće jedinice lokalne samouprave.

Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) u roku od 24 mjeseca od stjecanja vlasništva.

Povrat poreza ne treba unaprijed uračunati kao novac kojim ćete financirati kupnju. Najprije morate ispuniti uvjete, podmiriti propisane obveze i dobiti odobrenje potpore. Odobreni iznos može biti ograničen te ne mora odgovarati ukupno plaćenom porezu.

Prije potpisivanja ugovora provjerite uvjete i okvirni izračun na službenim stranicama APN-a.

Dokumentacija može otkriti mnogo skuplji problem

Ne treba štedjeti na provjeri pravnog stanja nekretnine.

Prije kupnje provjerite zemljišnoknjižni izvadak i utvrdite tko je stvarni vlasnik, postoje li hipoteke ili druga prava trećih osoba te odgovara li upisano stanje onome što prodavatelj predstavlja.

Važno je provjeriti građevinsku i uporabnu dokumentaciju, energetski certifikat te eventualne posebnosti zgrade ili stana.

Kod kupnje kreditom banka može tražiti dodatnu procjenu nekretnine i instrumente osiguranja. Mogu nastati troškovi solemnizacije, osiguranja ili zemljišnoknjižnih upisa, ovisno o vrsti kredita i ugovorenim uvjetima.

Stan koji djeluje jeftino može postati vrlo skup ako postoje ozbiljni neriješeni pravni ili tehnički problemi.

Selidba u najam: zašto prva najamnina nije dovoljna?

Kod najma nema kupoprodajne cijene, ali postoje drugi početni izdaci.

Pretpostavimo da mjesečna najamnina iznosi 750 eura. Vlasnik traži polog u iznosu jedne najamnine, a vi dodatno morate organizirati prijevoz stvari i kupiti dio opreme.

Ako je posredovanje ugovoreno uz proviziju u visini jedne najamnine uvećane za PDV, početna računica može izgledati ovako:

Stavka	Iznos
Prva mjesečna najamnina	750 €
Povratni polog	750 €
Ugovorena posrednička provizija s PDV-om	937,50 €
Preseljenje	350 €
Dodatna oprema	300 €
Novac potreban za početak	3.087,50 €

Ovo je primjer, ne standardna cijena najma. Polog nije konačni trošak ako se prema ugovoru vraća, ali taj novac svejedno morate imati pri useljenju. Provizija nije obvezna u svakom najmu.

Prije potpisivanja ugovora treba provjeriti tko plaća režije, kako se obračunavaju eventualna dugovanja, pod kojim uvjetima se vraća polog i tko snosi troškove popravaka.

Jeftiniji stan može značiti skuplji život

Mjesečna najamnina ili kreditna rata nije jedino mjerilo troška stanovanja.

Stan udaljen od radnog mjesta može zahtijevati automobil, više goriva, skuplje parkiranje ili znatno više vremena za putovanje. Starija nekretnina može imati visoke troškove grijanja i održavanja.

Kod vlasništva treba računati i na pričuvu te moguće izvanredne radove na zgradi. Kod najma je važno provjeriti koje režijske i druge obveze prema ugovoru snosi najmoprimac.

Primjerice, ako jedan stan košta 100 eura manje mjesečno, ali zbog njegove lokacije svaki mjesec trošite dodatnih 160 eura na prijevoz i parkiranje, stvarna financijska prednost nestaje.

Zato uvijek uspoređujte ukupan mjesečni trošak stanovanja, a ne samo iznos naveden u oglasu.

Tri pitanja prije konačne odluke

Prvo, koliko novca morate imati do trenutka useljenja? Uračunajte sve poreze, ugovorene naknade, preseljenje, opremanje i potrebne popravke.

Drugo, koliko će vas stanovanje stajati svakog mjeseca? U računicu uključite sve redovite troškove, a ne samo kreditnu ratu ili najamninu.

Treće, koliko će vam novca ostati nakon što se uselite? Ako potrošite svu štednju na kupnju i opremanje, već prvi neplanirani kvar može postati ozbiljan problem.

Najbolja nekretnina nije nužno ona s najnižom cijenom ili najljepšim fotografijama. To je ona koja odgovara vašim potrebama i koju možete financirati bez trajnog ugrožavanja kućnog budžeta.

Provjereni izvori

Porez na promet nekretnina – gov.hr; Kupnja nekretnine – gov.hr; APN – uvjeti za povrat poreza; APN – pitanja i odgovori.

Povezani sadržaji: Kupiti stan ili ostati u najmu? Kako napraviti poštenu računicu · Stambeni kredit: 12 pitanja prije potpisa ugovora